2008商業(yè)地產(chǎn)全程策劃實操 第一階段：市場調(diào)研階段 - **商業(yè)項目市場調(diào)研報告 一、市經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 ◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等 ◆ GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 ◆ 消費品零售總額 ◆ 商業(yè)增加值 ◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 ◆ 公共設施狀況 ◆ 交通體系狀況 ◆ 道路狀況、通行量 ◆ 區(qū)域性質(zhì)與功能特點 ◆ 各項城區(qū)的機能 ◆ 城市規(guī)劃 三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究 u 商鋪發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況 u 商鋪發(fā)展規(guī)劃 u 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃政策 四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析 ◆ 地區(qū)商鋪分布及經(jīng)營業(yè)態(tài)詳圖 ◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況及競爭者調(diào)查分析 u 地區(qū)間的銷售動向 u 大型主力店的動向 五、典型性調(diào)查與研究 六、地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析 七、消費者消費行為調(diào)查與研究 u 地理細分調(diào)查分析 u 購買人群細分調(diào)查 u 年齡細分調(diào)查分析 u 經(jīng)濟狀況細分調(diào)查分析 u 消費者交通和出行方式 u 購買者購買心理及行為分析 八、項目立地條件研究 u 道路類別及交通狀況 u 項目地塊自然與社會條件分析 u 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) u 周邊環(huán)境和公建設施 u 項目周圍經(jīng)濟條件分析 u 項目SWOT分析 九、商圈的確定和研究 u 商圈的范圍的確定 u 商圈的構(gòu)成及顧客來源 第二階段：項目定位階段 - **項目定位報告 一、 項目的市場定位 u 形象定位 u 規(guī)模定位 二、 目標客戶定位 u 購買商鋪的目標群分析 u 租賃使用商鋪的目標群分析 三、 商鋪的目標消費群定位及分析 四、 商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位 u 經(jīng)營項目定位 u 功能定位 五、 商鋪特色定位 六、 競爭定位 第三階段：項目規(guī)劃、設計方案階段 一、整體規(guī)劃設計方案 二、建筑風格與立面效果設計方案 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案 四、景觀設計方案 五、交通組織設計方案 第四階段：項目營銷策劃階段 - 項目價格計劃 - 項目市場推廣方案 一、營銷整體規(guī)劃方案建議書 u 營銷方式建議 u 營銷渠道建議 u 營銷策略建議 u 營銷計劃安排建議 u 促銷策略建議 二、價格策略執(zhí)行計劃建議書 u 整體均價建議 u 分期均價建議 u 層差和朝向差分析 u 價目表建議 u 價格特別調(diào)整方式建議 u 付款方式建議 三、管理模式建議書 u 招商管理模式建議 u 物業(yè)管理模式建議 u 客戶管理模式建議 u 銷售管理模式建議 四、項目形象包裝設計方案建議書 u VI設計建議 u 樓書設計建議 u 展板設計建議 五、廣告宣傳策劃建議書 以下有關(guān)內(nèi)容以實際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認可為準 u 戶外廣告策略建議 u 報刊廣告策略建議 u 新聞炒作策略建議 u 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 六、銷售活動策劃建議書 以下有關(guān)內(nèi)容以實際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認可為準 u 開工儀式建議 u 開盤儀式建議 u 封頂儀式建議 u 竣式儀式建議 u 入伙儀式建議 u 新聞發(fā)布會建議 u 展銷會建議 第五階段：銷售實施階段