新土地管理法，法律規(guī)定土地租賃期限不可以超過二十年，超過部分無效。你的情況應(yīng)該是集體土地，如果雙方在自愿平等公平的前提簽的的協(xié)議是有效的。沒有永久租賃的說法，租賃合同必須有租賃期限，否則就是無效合同。你的土地有沒有土地證？有就是受法律保護(hù)；沒有的話，就必須向原集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)補(bǔ)辦土地證，再撤銷原合同。 若是村民小組的集體土地，你是本村民小組以外的人，還經(jīng)本村民小組2/3的村民或2/3的村民小組代表同意你租賃。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。據(jù)此，如果土地是村民小組的，你應(yīng)該與本村民小組簽訂《土地租賃合同》；若是本村民小組以外的土地，村委會(huì)才和你簽訂《土地租賃合同》。《土地租賃合同》應(yīng)按《農(nóng)村土地承包法》第37條的規(guī)定條款進(jìn)行簽訂，并報(bào)發(fā)包方備案。如果簽訂的《土地租賃合同》符合以上規(guī)定，應(yīng)該說是有效的?！锻恋毓芾矸ā返谑鍡l 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)?！掇r(nóng)村土地承包法》第四十八條 發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。但是，在現(xiàn)實(shí)情況中，幾乎大多數(shù)農(nóng)業(yè)承包合同未按以上規(guī)定辦，基本都是和村委會(huì)直接簽訂。在司法實(shí)踐中，法院也很少依據(jù)該規(guī)定判決合同無效。