依“買賣不破租賃”的原則，租賃關(guān)系在先，當(dāng)然可以對抗抵押權(quán)，不管抵押權(quán)是否登記。一、如何理解物權(quán)法第190條【抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系】?? ? ? ?訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。?二、【解釋】本條是關(guān)于抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的規(guī)定。?? ? ? ?以房屋等財產(chǎn)抵押的，在設(shè)定抵押權(quán)前，有時該財產(chǎn)上已存在租賃法律關(guān)系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效呢？從理論上講，財產(chǎn)租賃屬于債權(quán)的范疇，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，財產(chǎn)所有權(quán)人將已出租的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人取得財產(chǎn)的所有權(quán)的同時，承租人的租賃權(quán)即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，但不能向出租財產(chǎn)的買受人要求繼續(xù)履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關(guān)系。? ? ? ?但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，為了保護承租人尤其是不動產(chǎn)承租人的利益，維護社會穩(wěn)定，現(xiàn)代各國民法都逐漸采取了增強租賃權(quán)效力的做法，將“買賣擊破租賃”規(guī)則轉(zhuǎn)為“買賣不破租賃”規(guī)則，即租賃關(guān)系成立后，即使出租人將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人，該原已存在的租賃關(guān)系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人取得的是一項有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)所有權(quán)。我國擔(dān)保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規(guī)則，擔(dān)保法第四十八條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！焙贤ǖ诙俣艞l規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不當(dāng)然終止，承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)。? ? ? ?物權(quán)立法過程中，有人提出，抵押人可以將出租的財產(chǎn)抵押，也經(jīng)常發(fā)生將抵押的財產(chǎn)出租的情形，但我國擔(dān)保法對此情形卻沒有規(guī)定。一種意見認(rèn)為，由于抵押權(quán)成立在先，其當(dāng)然優(yōu)先于租賃權(quán)，租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)，抵押實現(xiàn)時租賃權(quán)應(yīng)終止。另一種意見認(rèn)為，只有在租賃權(quán)的存在影響抵押權(quán)人的利益時，抵押權(quán)才能對抗租賃權(quán)，否則抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃權(quán)不消滅。? ? ? ?立法時經(jīng)對上述意見研究，物權(quán)法在本條規(guī)定了“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。也就是說：? ? ? ?第一，如果將辦理了抵押登記的財產(chǎn)出租，實現(xiàn)抵押權(quán)后，抵押財產(chǎn)的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋。? ? ? ?這樣規(guī)定的理由主要是：抵押財產(chǎn)辦理了登記的，承租人可以從抵押財產(chǎn)登記中查詢租賃財產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)情況，既然明知承租的財產(chǎn)有物上負(fù)擔(dān)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而帶來的風(fēng)險。否則，財產(chǎn)抵押后出租仍適用“買賣不破租賃”的規(guī)則，抵押權(quán)的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設(shè)立的意義。? ? ? ?第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產(chǎn)出租，承租人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道財產(chǎn)已抵押的情況，抵押權(quán)就不能對抗租賃權(quán)，仍應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”的原則。? ? ? 特別由第二點可推知，租賃權(quán)可以對抗先期未登記的抵押權(quán)。而在物權(quán)上的抵押權(quán)設(shè)立之前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，依“買賣不破租賃”的原則，租賃關(guān)系在先，當(dāng)然可以對抗其后設(shè)立的抵押權(quán)，且不管抵押權(quán)是否登記。