合同法只規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有規(guī)定優(yōu)先承租權(quán),但也不能就完全認(rèn)為原租賃人沒有優(yōu)先承租的權(quán)利,這也是學(xué)屆在爭(zhēng)論的一個(gè)問題?！　∫韵聝?nèi)容為摘選：　　“房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)受司法保護(hù)　　基本案情　　原告郭玉昌與被告湖北省鄖縣東順汽車零部件廠(以下簡(jiǎn)稱東順廠)于2001年2月27日簽訂了兩份租賃合同。合同約定，東順廠將其機(jī)加車間、備料車間、倉(cāng)庫(kù)各一個(gè)及相關(guān)機(jī)器設(shè)備，以年租金4萬元，租賃給原告用于汽車配件加工，租期至2003年2月26日屆滿。2002年11月25日即合同到期前3個(gè)月，被告方以會(huì)議形式告知原告，合同到期后如需繼續(xù)承租，要參與下一輪租賃競(jìng)爭(zhēng)。此后，原告曾3次向被告東順廠負(fù)責(zé)人表示愿意繼續(xù)承租。因租金價(jià)格、租賃期限未協(xié)商一致；沒有簽訂續(xù)租合同。2003年2月28日即合同到期后第二天，東順廠對(duì)外公開張貼“關(guān)于機(jī)加、備料車間及廠房設(shè)備招租事宜”，內(nèi)容是，租賃期限3年，每年租金6萬元，招租期為7天，需承租的以此條件為基礎(chǔ)與東順廠負(fù)責(zé)人協(xié)商簽訂租賃合向；2003年3月9日，被告東順廠與另一被告王敏訂立租賃上述租賃物的合同，租賃期跟為4年，每年租金為55000元。被告東順廠方職工代表及被告王敏持新租賃合同以原告郭玉昌無權(quán)繼續(xù)使用租賃物為由，于當(dāng)天將原告租賃車間、倉(cāng)庫(kù)鎖撬壞，另外換鎖。原告郭玉昌訴至鄖縣人民法院，要求確認(rèn)東順廠與王敏所簽租賃合同無效，保護(hù)其對(duì)東順廠車間，倉(cāng)庫(kù)、設(shè)備在同等承租條件下的優(yōu)先承租權(quán)不受侵害。　　分歧意見　　本案在審理過程中，對(duì)于原告提出的同等條件下優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)受到司法保護(hù)，存在兩種不同的意見。第一種意見認(rèn)為，原告提出的優(yōu)先承租權(quán)無法律根據(jù)，保護(hù)了其優(yōu)先承租權(quán)是對(duì)出租人所有權(quán)的侵害與限制，出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)，租賃合同到期后，有權(quán)自主選擇承租人?！　〉诙N意見認(rèn)為，按市場(chǎng)交易習(xí)慣，租期屆滿，原房繼續(xù)出租，且原承租人仍愿租用原房的，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他承租人的承租權(quán)利。這樣做，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，有利于減少糾紛的發(fā)生，有利于維持現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。從承租人對(duì)租賃物享有占有、使用、收益的權(quán)利和現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行考慮，既然是繼續(xù)出租，承租人又以同等條件承租，對(duì)出租人利益并無損害，也不發(fā)生承租人搬遷設(shè)備、材料、更換廠址等情況，對(duì)保持租賃物原狀和充分發(fā)揮租賃物經(jīng)濟(jì)效益是有益的。所以保護(hù)承租人優(yōu)先承租權(quán)是合理的，也符合立法原旨。鄖縣人民法院采納了第二種意見，召集原告郭玉昌、被告東順廠、被告王敏調(diào)解，達(dá)成解除王敏與東順廠于2003年3月9日所簽訂的租賃合同，郭玉昌、王敏重新參加租賃競(jìng)標(biāo)的協(xié)議。最后，王敏以年租金9萬元，租期5年取得承租權(quán)，郭玉昌自覺退還租賃房屋及設(shè)備，另尋一處租賃經(jīng)營(yíng)。郭玉昌、王敏各得其所，順利開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，東順廠也因此每年多收3．5萬元租金?！　√接懛治觥　?．優(yōu)先承租權(quán)的概念。優(yōu)先承租權(quán)是指租期屆滿后，原房繼續(xù)出租的，且原承租人仍愿租用原房的，在同等的租賃價(jià)格、租賃期限等條件下，原承租人有優(yōu)先于其他承租人的承租權(quán)。出租人應(yīng)尊重承租人的優(yōu)先承租權(quán)，剝奪承租人的優(yōu)先權(quán)而與他人簽訂的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效?！　?．優(yōu)先承租權(quán)的法學(xué)理論根據(jù)。的確，優(yōu)先承租權(quán)尚沒有法律明文規(guī)定和司法解釋規(guī)定。但是，很多法學(xué)專家在《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)頒布后，依據(jù)法學(xué)原理、立法精神，所作的合同法條文釋義著作中，大多在對(duì)合同法第二百三十條關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)予以學(xué)理解釋后提出了優(yōu)先承租權(quán)這一概念，有的還附以典型案例加以闡釋。從本案的成功處理也可看出，保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)是公平合理的，也是群眾能夠認(rèn)同接受的。　　合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！背凶馊说倪@一優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于其享有租賃權(quán)在先的事實(shí)，租賃權(quán)在本質(zhì)上是承租人依房屋租賃合同所享有的一種法定請(qǐng)求權(quán)，具有債權(quán)的性質(zhì)。合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，即“買賣不破租賃”原則。該原則體現(xiàn)了租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)物權(quán)化。法律的這些規(guī)定，是從房屋承租人因合同關(guān)系的往往不穩(wěn)定而處于弱者的位置考慮，從法律角度加以平衡保護(hù)。因?yàn)槌凶馊艘坏┦プ》?，就?huì)造成暫時(shí)的生產(chǎn)、生活困難。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬遷確有困難，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。”該規(guī)定也說明了這一問題。既然承租人享有出租人出賣出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從而使租賃權(quán)與所有權(quán)重合，那么出租人在租期屆滿繼續(xù)出租房屋時(shí)，承租人享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)是應(yīng)有之意，也就是說優(yōu)先租的權(quán)利是從優(yōu)先買的權(quán)利中推理衍生而來，優(yōu)先買的權(quán)利應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先租的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法律直接規(guī)定的權(quán)利，則優(yōu)先承租權(quán)因其包含在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之內(nèi)，也是一種法定請(qǐng)求權(quán)，其存在及行使不以當(dāng)事人的約定為前提?！　?．承租人優(yōu)先承租權(quán)的適用條件。依據(jù)合同法第二百三十條規(guī)定，承租人的優(yōu)先承租權(quán)只有符合下列條件時(shí)才能適用：　　(1)承租人和出租人之間有合法有效的房屋租賃合同在先，并實(shí)際履行完畢。如果租賃合同被確認(rèn)無效或被撤銷，自無承租人優(yōu)先承租權(quán)之說?！　?2)租期屆滿后，原房繼續(xù)出租，且原承租人仍愿租用原房。如果租期屆滿，出租人收回自用或不再出租，承租人不能主張繼續(xù)承租。此外，如果房屋的共有人以同等條件提出承租，按物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原理，承租人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)受限制。因?yàn)榉课莸墓灿腥藢?duì)房屋享有一定的所有權(quán)。　　(3)優(yōu)先承租權(quán)的行使只限于租賃物為房屋或者類似于房屋的不動(dòng)產(chǎn)。這是因?yàn)楹贤ǖ诙偃畻l明確規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使對(duì)象是租賃的房屋。　　(4)承租人的優(yōu)先承租權(quán)必須在出租人繼續(xù)出租房屋的同等條件下行使。所謂同等條件是指租金價(jià)格、租賃期限等主要條件相對(duì)平等。承租人享有優(yōu)先承租權(quán)是法律對(duì)租賃合同的雙方當(dāng)事人進(jìn)行利益平衡的表現(xiàn)。承租人只有在同等條件下才能享有優(yōu)先承租權(quán)符合公平合理原則。只有這樣，才能充分發(fā)揮租賃房屋的價(jià)值，既保護(hù)了出租人、承租人合法權(quán)益，又可以避免糾紛的發(fā)生?！　【捅景付?，在租賃合同到期前3個(gè)月，出租人東順廠表達(dá)了到期后繼續(xù)競(jìng)標(biāo)招租的意愿，承租人郭玉昌也3次表示愿繼續(xù)承租。合同到期后，東順廠張貼了招租公告，公布租期為3年，年租金為6萬元，招租期限為7天，到期無人應(yīng)租。在新的租賃合同未簽訂前，郭玉昌與東順廠之間形成了一種事實(shí)上的不定期租賃關(guān)系。東順廠的招租公告因其內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為要約。承諾期限屆滿無人承諾應(yīng)租，導(dǎo)致該要約失效。東順廠在與王敏簽訂的租賃合同中，把租金價(jià)格降為年5．5萬元，租期改為4年，實(shí)為變更了要約的內(nèi)容。東順廠應(yīng)當(dāng)在與王敏訂立合同之前，將附有承諾期限的新的租賃條件以要約形式通知郭玉昌，郭玉昌若逾期不予承諾，東順廠再與王敏訂立租賃合同方為有效。因?yàn)檫@樣就保護(hù)了承租人同等條件下優(yōu)先承租權(quán)。當(dāng)然，為了保護(hù)出租人的合法權(quán)益，保持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，應(yīng)當(dāng)允許出租人在租期屆滿前發(fā)出新的招租要約，預(yù)先訂立新一輪租賃合同。只要注意保護(hù)承租人同等條件下優(yōu)先承租權(quán)即可。（摘自《中國(guó)人大》） ”　　需要注意的是，優(yōu)先承租權(quán)沒有直接的法律明文規(guī)定的支持，因此法院有可能不保護(hù)