【轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)】　　（一）市場法　　市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實例時，不僅應(yīng)了解交易實例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格?！　。ǘ┦找娣ā　∈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度?！　。ㄈ┏杀痉ā　≡谑袌鲭y以提供類似估價對象的可比實例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價估算等方法求取?！　。郯咐?-7］　　××市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估結(jié)果報告（節(jié)選）　　一、委托人（略）　　二、估價機構(gòu)（略）　　三、估價對象　　委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等?！　≡摲课萁ㄓ诰攀甏衅?，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)　　委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權(quán)面積為148．5㎡，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張?！　∷?、估價目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價格作參考　　五、估價時點：2006年1月6日　　六、價值定義　　本報告評估的是寧波市××區(qū)××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標(biāo)準(zhǔn)。　　七、估價依據(jù)（略）　　八、估價原則（略）　　九、估價方法　　由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告采用市場法評估。同時，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來評估?！　【唧w評估時先假設(shè)估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值?！　∈?、估價結(jié)果　　本估價公司根據(jù)評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學(xué)的評估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產(chǎn)在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳?！　∈?、估價人員（略）　　十二、估價作業(yè)日期　　2006年1月6日至2006年1月20日　　十三、估價報告使用期限　　本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產(chǎn)價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估?！　∈?、有關(guān)說明　　由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考?！　幉ㄊ小痢羺^(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估技術(shù)報告　　一、個別因素分析　　該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有××廣場的停車場?！　∞k公樓內(nèi)部設(shè)施較簡單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低?！　「鶕?jù)委托人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。　　二、區(qū)域因素分析　　該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處于××巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高?！　「鶕?jù)估價對象的區(qū)域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。